부동산 전문
임대차 분쟁
주택의 임대는 주택임대차보호법의 적용을 상가 건물의 임대는 상가임대차보호법의 적용을 받습니다.
임대차계약의 체결·해지·퇴거 등의 과정에서 임대인과 임차인간 다양한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
임대차계약의 체결·해지·퇴거 등의 과정에서 임대인과 임차인간 다양한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
임대차
○ 명도소송
임대차 계약이 만료되었거나, 임차인이 임대료를 연체하는 등 계약을 위반한 경우 임대인은 임차인을 부동산에서 퇴거토록 소송을 구할 수 있습니다. 또한 임대인은 임차인이 원활하게 퇴거하지 아니하는 문제점을 미연에 방지하기 위해 ‘제소전 화해’를 활용할 수 있음은 물론이고 임차인이 제3자에게 임차건물을 넘기는 것을 막기 위해 처분금지가처분 신청을 같이 하는 것이 보통입니다.
○ 임대차보증금 반환소송
계약기간이 만료되어 퇴거하려 함에도 임대인이 임대차보증금을 제때 지급하지 않는 경우 임차인은 임대인에게 임대차보증금을 돌려달라는 반환 소송을 할 수 있습니다.
그리고 이 때 임대차보증금을 전액 확보하기 위하여 최우선변제권이나 소액보증금을 넘는 부분에 대해서는 반드시 임대차건물에 가압류를 진행하셔야 함은 물론이고 임대인의 통장 등에 추가적인 가압류가 필요합니다.
그리고 이 때 임대차보증금을 전액 확보하기 위하여 최우선변제권이나 소액보증금을 넘는 부분에 대해서는 반드시 임대차건물에 가압류를 진행하셔야 함은 물론이고 임대인의 통장 등에 추가적인 가압류가 필요합니다.
○ 계약갱신청구
주택임대차보호법의 개정으로 인하여 계약갱신청구에 대한 분쟁이 끊이지 않고 있습니다.
기존의 통보기간이 1개월 전까지에서 2개월 전까지로 개정되어 이를 모르고 1개월 전에 통보한 사례나 계약갱신을 요구했는데 임대인이 실거주를 이유로 거절한 경우 손해배상 청구소송 방법이나 청구액 등이 크게 다투어 지고 있어 반드시 변호사와 상담이 필요한 부분입니다.
기존의 통보기간이 1개월 전까지에서 2개월 전까지로 개정되어 이를 모르고 1개월 전에 통보한 사례나 계약갱신을 요구했는데 임대인이 실거주를 이유로 거절한 경우 손해배상 청구소송 방법이나 청구액 등이 크게 다투어 지고 있어 반드시 변호사와 상담이 필요한 부분입니다.
아파트 분쟁
○ 아파트 계약파기
최근 아파트 값이 급등함에 따라 아파트를 내놓은 매도인이 일방적으로 계약을 파기하는 경우가 발생하고 있습니다. 매도인이 계약을 파기(해제)하려는 이유는 대부분 더 높은 금액에 해당 아파트(부동산)를 매수하겠다는 사람이 나타났거나, 해당 아파트의 시가가 현재보다 더 상승할 것으로 예상되기 때문입니다. 즉, 당장 몇 백만원 심지어 몇 천만원의 손해를 감당 하더라도 그 이상의 수익을 얻을 수 있다고 판단하기 때문에 계약을 파기하려고 하는 것입니다. 이와 반대로 매수인은 더 좋은 아파트를 찾았거나, 집값이 하락할 것으로 예상되는 경우에 계약을 파기하려고 할 것입니다.
매매계약은 반드시 '계약서'를 작성했을때만 성립하는 것은 아닙니다. 즉, 의사의 합치(약정)만 있으면 계약은 성립하고, '계약서'는 의사의 합치가 있었음을 입증하는 강력한 증거 중 하나로, 경우에 따라서는 계약서가 작성되지 않았더라도(즉, 가계약금을 지급하는 등 가계약만을 체결한 경우라도) 매매계약이 성립된 것으로 인정될 수 있습니다.(실제로, 대법원은 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결에서 '정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다'라고 판시한 바 있습니다)
매매계약이 성립하면 매도인과 매수인은 계약에 구속되고 계약상 의무를 이행하여야 하는 것이 원칙입니다. 그러나, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 일방적인 의사표시로 매매계약을 파기(해제)할 수 있습니다.
매매계약은 반드시 '계약서'를 작성했을때만 성립하는 것은 아닙니다. 즉, 의사의 합치(약정)만 있으면 계약은 성립하고, '계약서'는 의사의 합치가 있었음을 입증하는 강력한 증거 중 하나로, 경우에 따라서는 계약서가 작성되지 않았더라도(즉, 가계약금을 지급하는 등 가계약만을 체결한 경우라도) 매매계약이 성립된 것으로 인정될 수 있습니다.(실제로, 대법원은 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결에서 '정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다'라고 판시한 바 있습니다)
매매계약이 성립하면 매도인과 매수인은 계약에 구속되고 계약상 의무를 이행하여야 하는 것이 원칙입니다. 그러나, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 일방적인 의사표시로 매매계약을 파기(해제)할 수 있습니다.
※ 아파트 계약파기(해제) 요건
- 법정해제권 : 상대방이 계약을 위반한 경우(채무불이행)
- 약정해제권 : 계약을 해제할 수 있는 내용에 대해 미리 약정한 경우
- 민법 제565조에 의한 해제 : 계약금의 포기(매수인) 또는 배액배상(매도인)을 통한 해제
○ 배액배상
민법 제565조에 따라 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 계약금은 '해약금'으로 추정됩니다. 부동산 매매계약을 해제하고자 하는 경우 매수인은 의사표시만으로 해제할 수 있는 반면, 매도인은 해제의 의사표시와 함께 배액의 제공(배액배상)이 있어야 합니다.
○ 중도금 지급여부
계약을 해제할 수 있는 기간은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 입니다.
따라서, 매수인이 중도금을 지급함으로써 이미 이행에 착수한 때에는 부동산 매도인은 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없습니다.
다만, 여기서 '당사자의 일방'이란 상대방은 물론 자기 자신도 포함하므로 매수인이 중도금을 지급하였다면, 매수인 자신도 더 이상 아파트 매매계약을 해제할 수 없습니다.
따라서, 매수인이 중도금을 지급함으로써 이미 이행에 착수한 때에는 부동산 매도인은 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없습니다.
다만, 여기서 '당사자의 일방'이란 상대방은 물론 자기 자신도 포함하므로 매수인이 중도금을 지급하였다면, 매수인 자신도 더 이상 아파트 매매계약을 해제할 수 없습니다.
※ 대법원 판례
당사자 사이에 중도금 지급기일을 정하였더라도, 그 지급기일 이전에는 돈을 지급하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 부동산 매수인은 중도금 지급기일 전이라도 이를 지급할 수 있습니다.
※ 관련 법조항
민법
[제563조] 매매의 의의매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
[제565조] 해약금
① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수인)는 이를 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
○ 분양권, 입주권
분양권, 입주권 상태로 전매가 이루어진 경우 최초의 원매자가 명의변경을 거절하는 경우가 많이 발생하는데 이 경우 원매자로부터 최종매수인의 명의로 변경하기 위한 명의변경소송을 하기전 제소전 화해를 통하여 원만한 해결을 도와드리는데 법률사무소 내일은 특화되어 있습니다.
실제로 얼마전 아파트 단지 전체의 분양권이 전매된 사안에서 저희 법률사무소가 아파트 단지 전체의 수백건의 분양권을 모두 소송없이 화해를 통해서 안전하게 전매될 수 있도록 도와드렸습니다.
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○ 토지관련 소송
소유권이전등기청구소송, 소유권등기말소소송, 부동산계약해지소송, 부동산 명의신탁, 경계확정의 소, 공유물 분할 청구, 주위토지사용권 등 토지관련 모든 소송에 있어서 다년간의 소송수행 경험과 승소사례를 보유하고 있으며 부동산의 지세 및 도로의 접근성, 산림의 경우 높이 등을 고려하여 최적의 결과를 이끌어 내도록 하고 있습니다.